Les taux d'intérêt hypothécaires augmentent. Ce qui veut dire que la capacité d'emprunt diminue. L'avenir dira si les prix de l'immobilier baissent ou s'il faudra, un jour, faire peser le paiement de l'achat d'un bien sur deux générations.

L'an dernier aux Etats-Unis, plus d'un million de logements ont été saisis, soit un nouveau record annuel, en hausse de 14 % par rapport au record précédent datant de 2009. En cause : le chômage et le sous-emploi, ainsi que le recours généralisé aux emprunts à taux variable.

En Belgique, on n'en est pas là. BNP Paribas Fortis, n°1 en la matière, évoque, pour ses propres crédits logement, moins de 1 % en contentieux. Il faut dire que même si la banque et ses cons£urs ont vendu, certaines années, des formules variables annuellement à tour de bras (en 2003 et 2004, mais aussi en 2009 et au cours des trois premiers trimestres de 2010 notamment), globalement, sur l'ensemble de la production, la part du fixe reste majoritaire (83 % pour le portefeuille de crédits logement d'ING, par exemple). Le Belge aime la sécurité du fixe. Tant que faire se peut, si le tarif des taux fixes est suffisamment attrayant, il lui troque son variable sans états d'âme. Ce qu'il a fait l'an dernier, surtout au cours des derniers mois de l'année.

Hausse des taux

On retiendra de 2010 que, de janvier à mai, les taux ont continué à baisser, puis se sont stabilisés jusqu'en octobre avant de se redresser à partir de novembre. Pas de manière catastrophique, mais le frémissement est tel que certains s'interrogent sur l'avenir.

Face à ce constat, les réactions sont diverses. L'Union professionnelle du crédit (UPC) retient surtout l'extraordinaire reprise du marché... de l'emprunt. Jamais il n'y a eu autant de crédits octroyés qu'en 2010 (276 000 contrats, soit 21,4 % de plus qu'en 2009) et jamais pour un tel montant total (plus de 26 milliards d'euros, + 23,7 %). Un record, mais également la preuve que les prix de la brique ont grimpé en 2010 puisque l'encours a plus progressé que le nombre de crédits. Le montant moyen emprunté pour l'achat d'un logement est, selon l'UPC, d'environ 130 000 euros. Si on y ajoute des frais de rénovation, il dépasse les 150 000 euros.

Pour Immotheker, qui a réalisé il y a peu une étude à la demande de la KUL, les taux n'ont quasiment pas évolué entre le 1er janvier et le 31 décembre 2010. Ce qui est exact. Surtout les taux négociés indique le courtier. Certaines formules ont même légèrement baissé. La différence entre les taux fixes et les taux variables est toutefois telle qu'il conseille vivement les premiers.

Autre enseignement révélateur de crise, Immotheker pointe le fait qu'en 2010 les premiers achats se sont effectués en moyenne à un âge plus avancé qu'en 2007 : 32,8 ans contre 29,9 ans pour un couple et 36,7 ans contre 32,2 ans pour un célibataire. Et signale dans la foulée que les apports personnels ont augmenté en 4 ans : de 6 000 euros à 65 000 euros en moyenne (+9,2 %) dans le cas d'une première acquisition, et de 17 000 euros à 157 000 euros (+10,8 %) dans le cas d'une seconde résidence.

Pour Pascal Lasserre, président de l'APCC, Association professionnelle des courtiers de crédit, qui regarde essentiellement les évolutions de la fin de l'année, il ne faut pas se voiler la face, les taux ont augmenté. « Même s'ils restent historiquement bas, dit-il. Le problème, c'est qu'en 2007 et 2008 on parlait de taux révisables annuellement sous la barre des 3 %. Et c'est ce que les candidats-emprunteurs ont retenu. » « En octobre 1982 [NDLR : il s'en souvient bien puisque c'est à cette date qu'il a ouvert son bureau Lasserre et Associés], le meilleur taux disponible sur le marché était celui de l'OCCH, à 14,75 %, raconte-il. Puis, lentement, il a baissé pour atteindre 8 % en avril 1986. A cette époque, les gens disaient : "On veut du fixe car les taux ne descendront jamais aussi bas". En 2003, on trouvait que 5,60 %, c'était incroyable. Aujourd'hui, quand on leur dit que l'annuel est au-dessus des 3 %, et que le 20 ans fixes dépasse 4,50 %, ils trouvent ça beaucoup trop cher. »

« La hausse des taux d'intérêt continuera »

Il n'empêche, cette hausse récente se traduit par un recul du pouvoir d'achat. « Pour un emprunt de 100 000 euros, explique encore Pascal Lasserre, le remboursement mensuel est passé, en trois mois, de début novembre à mi-février, de quelque 616 euros à près de 640 euros (en formule fixe 20 ans chez Dexia Société de crédit). Soit une augmentation de près de 4 %. Et la probabilité que cela continue est assez forte. »

« Un raisonnement qui doit immanquablement aboutir à une baisse des prix, poursuit-il. Rien ne dit en effet que l'indexation des salaires va combler, en net, la hausse des taux d'intérêt. » Sauf si...

Si les prix ne baissent pas, que va-t-il se passer ? « Je pense que l'on va devenir plus intelligent, imaginatif, répond-il. C'est en période difficile qu'on est le plus inventif. » Pour preuve, c'est au début des années 1990 que la variabilité hypothécaire a été créée en Belgique, cadenassée par une loi en 1992 pour une mise en pratique en 1995. Or, en 1991, les taux sont passés de 7 à 11 %, et ils étaient à plus de 10 % en 1994.

Pour l'heure, la variabilité existe. Que peut-on donc imaginer d'autre ? « De nouveaux produits ou des mélanges de formules, de façon à aboutir à des mensualités tenables. La première arme contre des taux plus élevés, c'est d'augmenter la durée de l'emprunt. Mais cela a ses limites. La deuxième arme, c'est de moduler le remboursement en capital. » Et de penser à des formules évolutives, dont la charge grandit en fonction de la carrière. « On démarre plus bas que la normale et on augmente ensuite la mensualité. Le produit existe mais est, jusqu'à présent, réservé à des jeunes de maximum 35 ans, universitaires et qui ont un potentiel d'évolution. Mais on sera peut-être obligé d'en faire plus à l'avenir pour aider les gens à acheter. »

Autre possibilité : l'intergénérationnel. « Faire peser le paiement intégral de l'achat d'un bien sur une seule génération pourrait être une notion dépassée. Pour rester dans l'enveloppe, on devra peut-être demander à la génération suivante de payer... Comme en Suisse. L'acquéreur va amortir 60 à 70 % du bien et ses héritiers 30 à 40 %. »

Source: le Vif l'Express 25/02/2011